עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מוכר את כולה או חלק ממנה לחברה קבלנית או לחברה יזמית. המטרה היא שהיזם שהמומחיות שלו היא בנייה, יקים עליה מבנה משרדים או מבנה מגורים. האפיון הייחודי של עסקת קומבינציה הוא בכך שבעל הקרקע אינו מקבל תשלום בכסף אלא מקבל נתח מהמבנה, על פי ההסכם בין הצדדים. כמו לדוגמה כמה דירות בגדלים מסוימים ובקומות ספציפיות, כמה משרדים, כמה חנויות וכו'.
עבור היזם זו עסקה טובה כיוון שהוא אינו צריך לשלם סכום גבוה עבור רכישת הקרקע ועבור הבעלים הנוכחיים זו עסקה טובה, כיוון שהוא יקבל בתמורה לקרקע כמה נכסים שיתאימו לו למגורים, להפעלת עסק, או להשכרה שלהם כדי שתהיה לו הכנסה פאסיבית.
תשלומי מיסים בעסקת קומבינציה
הבעלים של הקרקע או בעלי הנכסים אמורים לשלם מס כיוון שהם מוכרים חלק מהזכויות שלהם בכל אחד מהנכסים לטובת היזם בעסקת הקומבינציה. המיסים העיקריים שהיזם ישלם הם היטל השבחה לרשות המקומית ומס שבח למשרד האוצר.
יש גם מקרים חריגים שבהם חלים על הבעלים מיסים נוספים בגין עסקה זו כמו לדוגמה היטל השבחה עבור הזכויות בקרקע שלא נמכרה ומע"מ עבור התמורה בנדל"ן שיקבל בעל הקרקע.
יתרונות ייחודיים בעסקת קומבינציה
ערך התמורה הוא גבוה יותר מול עסקה פיננסית
בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מקבל בתמורה לעסקה זו דירות, חנויות או משרדים. בכל אחת מהאופציות האלו שווי הנכסים הוא גבוה יותר מהסכום שהוא היה מקבל בתשלום כספי אילו נבחרה שיטה זו.
מרגע רכישת הקרקע עובר היזם תהליך ארוך ומסובך עד שהמבנה עומד על תילו לאור הזמן הרב שלוקח עד קבלת היתר בנייה וסיומם של תהליכים בירוקרטיים שונים בישראל. לכן התמורה שמקבל בעל הקרקע אינה מידית, אלא זה יקרה רק בתום הבנייה. אך הבעלים לשעבר של הקרקע יודע מראש על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים, אילו נכסים הוא יקבל ומה יהיה המיקום של כל אחד מהם.
סיכונים בעסקת קומבינציה
בעסקת הקומבינציה קיימים גם סיכונים בכמה היבטים:
- טיב הבנייה.
- המסוגלות הפיננסית של היזם לסיים את בניית המיזם.
- חוסר בהירות לגבי מועד תחילת הבנייה ולגבי השלמתה.
לאור זאת מתחילת הדרך יש לבצע את המהלכים הקשורים לעסקת קומבינציה בליווי ובהכוונה של בעלי מקצוע בתחום: עורך דין מקרקעין, חברה מארגנת, מפקח וכו'.. שהם המומחים לעסקאות קומבינציה
